Differenzierte Schätzung von Sachwertfaktoren
Neue Verfahren der marktorientierten Sachwertanalyse in der Immobilienbewertung
Im Rahmen seiner Masterarbeit an der Universität Innsbruck entwickelt Daniel Gstrein differenzierte Vorschläge zur regional und nach Objektarten differenzierten Schätzung von Sachwertfaktoren mit Hilfe generalisierter additiver hedonischer Modelle, einer sehr anspruchsvollen und leistungsfähigen Methodik. Dabei nutzt er die umfassenden, flächendeckend für Deutschland vorliegenden Marktdatenbanken von F+B.
Die Masterarbeit von Herrn Gstrein wurde an der Universität Innsbruck fertiggestellt und Sie können Sie hier herunterladen: https://www.dropbox.com/s/dns57skrwkm1cd2/main.pdf?dl=0
Hintergrund
Die Immobilienmarktentwicklung verläuft in Deutschland räumlich sehr heterogen. Regionen und Quartieren mit stark ansteigenden Mieten und Preisen stehen Gebietseinheiten gegenüber, in denen die Preise sich in den letzten Jahren signifikant verringert haben. Für die Immobilienmarktanalyse und die Immobilienbewertung sind deshalb differenzierte Analysen erforderlich, um die Trends verlässlich zu beschreiben.
Einfache Modelle der beschreibenden Statistik haben sich dabei als nicht leistungsfähig erwiesen. Deshalb sind neue Schätzmethoden erforderlich. F+B hat dazu eigene Ansätze der ökonometrischen Analyse für das kleinräumige Monitoring der Marktentwicklung und für die Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertermittlung für Normalobjekte und für NPL-Objekte entwickelt. Zur methodischen Weiterentwicklung der Analysen kooperieren wir mit verschiedenen Universitäten und Forschungsinstituten, die mit unseren Marktdatenbanken neue Ansätze entwickeln und testen.
In Deutschland ist bei Finanzierungsinstituten das für die Wertermittlung von Ein- und Zweifamilienhäusern weit verbreitete Sachwertverfahren neu geregelt worden. Größtes Problem bei der Gewinnung marktorientierter Ergebnisse ist die regionale und nach Objektarten differenzierte Schätzung von Sachwertfaktoren. Die Gutachterausschüsse sind gehalten, diese Bewertungsfaktoren durch aktuelle Analysen bereit zu stellen. Nach wie vor liegen diese Informationen aber nicht flächendeckend für Deutschland vor. Sie sind zudem regional zumeist auf die Gemeinden oder zum Teil sogar nur auf Kreise und kreisfreie Städte bezogen und spiegeln die Marktstruktur nur unzureichend wider.
Zur Schätzung der Sachwertfaktoren hat F+B Modelle zur regional differenzierten Schätzung der Sachwertfaktoren entwickelt, die laufend aktualisiert werden. Die Ergebnisse werden mit den Daten der Gutachterausschüsse verglichen. In einer aktuell fertig gestellten Masterarbeit an der Universität Innsbruck wurden die Verfahren weiter verfeinert.
Was ist neu? von Daniel Gstrein
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Modellierung von Marktanpassungsfaktoren, sogenannter „Sachwertfaktoren“, für eigengenutzte Wohnimmobilien in Deutschland. Die theoretischen Grundlagen bilden das gesetzlich geregelte und normierte Sachwertverfahren und die Theorie von hedonischen Preisen. Die Marktanpassungsfaktoren werden aus dem Verhältnis von Preisen und den vom Sachwertverfahren ermittelten Sachwerten abgeleitet. Ziel ist es, durch die Anwendung von flexiblen Modellierungsmethoden, sogenannten Additiven Modellen, nichtlineare Effekte besser abzubilden und die Qualität der Schätzung im Vergleich zu linearen Modellen zu verbessern.
Die Ergebnisse zeigen, dass nichtlineare Schätzmethoden linearen Schätzmethoden überlegen sind und eine deutlich bessere Vorhersagequalität erreichen. Dabei sind Kennzahlen des Sachwertverfahrens, wie etwa der Sachwert oder die Herstellungskosten, aber auch die geografische Lage des Hauses, entscheidende Faktoren und haben den größten Einfluss auf den Sachwertfaktor. Die einheitliche Schätzung von Marktanpassungsfaktoren erlaubt es, zum Beispiel strukturschwache Regionen zu identifizieren, für die spezielle regionalpolitische Maßnahmen zu entwickeln sind. Außerdem können notwendige Korrekturen des Sachwertverfahrens aufgezeigt werden.
Grundlagen sind die F+B Marktdatenbanken, die Angaben über alle öffentlich angebotenen Immobilienobjekte in Deutschland seit 2004 enthalten. Um Schätzungen über Kaufpreise zu erhalten, werden die Angebotspreise mit einem auf der Grundlage von Kaufpreisdaten ermittelten Kontrahierungsabschlag bereinigt.
Masterarbeit am Lehrstuhl für Statistik an der Leopold-Franzens-Universität in Innsbruck von Daniel Gstrein (Modelling Real Estate Data: Analyzing the Real Value Method using Generalized Additive Models). Masterarbeit zur Erlangung eines Master of Science an der Fakultät für Volkswirtschaft und Statistik, Innsbruck, Oktober 2014 (Begutachter: Univ. Prof. Dr. Stefan Lang)