F+B-Mietspiegelindex 2019 veröffentlicht

• Mietspiegelwerte in Deutschland um 1,8 % gestiegen
• München erstmals nicht mehr teuerste Metropole
• Region Stuttgart schließt zu München auf

Hamburg, 21. November 2019. In Deutschland schwächt sich nach den Angebotsmieten auch der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten, die in den Mietspiegeln dokumentiert werden, erstmals ab. So sind 2019 die für viele Millionen Bestandsmietverhältnisse so wichtigen Vergleichsmieten um 1,8 % gestiegen - 0,4 Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum. Insgesamt zeigt der Vergleich der Mietenniveaus ausgewählter Städte in Ost- und Westdeutschland, dass sich die Sonderstellung des Münchner Großraums abschwächt und Stuttgart (und sein Umland) ein ähnlich hohes Mietniveau erreicht. Die ersten zehn Rangplätze verteilen sich hälftig auf diese beiden süddeutschen Regionen:

 

Die Top-30-Städte mit dem höchsten Niveau ortsüblicher Vergleichsmieten 2019

 

Dies ist das Ergebnis des aktuellen F+B-Mietspiegelindex 2019, der einzigen Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland, die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH aus Hamburg seit 1996 regelmäßig erstellt. Diese Daten spiegeln das Niveau und die Entwicklung der Mieten im Bestand wider, also der Wohnkosten, die Deutschlands Mieter im Durchschnitt derzeit zahlen müssen. Analysiert werden die Nettokaltmieten von typischen Normalwohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage, in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Für den F+B-Mietspiegelindex 2019 wurden die derzeit gezahlten Mieten für insgesamt 351 Städte und Gemeinden ausgewertet. Gemessen wird ebenfalls regelmäßig, wie verbreitet in Deutschlands Städten mittlerweile Mietspiegel sind.

 

Die Erhebungsergebnisse verdeutlichen, dass es Mietspiegel in der Regel zu einem nennenswerten Anteil erst in Städten und Gemeinden ab 10.000 Einwohnern gibt. Von den insgesamt 1.592 Orten dieser Größenordnung verfügen 586 Gemeinden (37 %) über einen Mietspiegel. Ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (702 Orte) sind es insgesamt 57 %. Grundsätzlich gilt: je größer die Städte, desto größer die Quote der Mietspiegel. So verfügen mittlerweile 93 % aller deutschen Metropolen (über 500.000 Einwohner) und 89 % aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel (bis auf die Freie Hansestadt Bremen).

 

Stuttgart überholt München

„Die teuerste Großstadt für Mieter ist erstmals Stuttgart und nicht München. Die Stuttgarter zahlen durchschnittlich 10,41 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 48 % über den 7,04 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Durchschnitt gezahlt werden“, erläutert F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. München liegt auf dem sechsten Rangplatz mit einem Indexwert von 138. Dort zahlen Mieter durchschnittlich 9,74 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete.

 

Die teuerste Kommune Deutschlands ist erneut Münchens „kleiner Nachbar“ Karlsfeld im Landkreis Dachau mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 10,86 Euro pro Quadratmeter. Ebenfalls im Münchner Umland liegen die Städte Germering (Rang 4) und Dachau (Rang 5) mit 10,26 bzw. 9,80 Euro pro Quadratmeter.

 

„Hier zeigt sich, dass die alte Regel, wer günstiger wohnen möchte, muss ins Umland ziehen, nicht mehr durchgreifend gilt. Das seit langem extrem hohe Preisniveau in den Kernstädten hat zu kontinuierlichen Ausweichbewegungen der Nachfrage nach Mietwohnungen in die Speckgürtel geführt. Die hohen Angebotsmieten der vergangenen Jahre spiegeln sich nun zeitversetzt auch bei den hohen ortsüblichen Vergleichsmieten wider“, erklärt Dr. Leutner.

 

Hamburg folgt auf Rang 13, mit 8,79 Euro je Quadratmeter wird der Bundesdurchschnitt um 25 % übertroffen. Düsseldorf (Rang 19) liegt mit 8,60 Euro um 22 % darüber. In Frankfurt/Main auf dem 20. Rangplatz müssen Mieter in bestehenden Mietverhältnissen durchschnittlich 8,59 Euro, also ebenfalls 22 % mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen. In Köln (23. Platz) liegen die Mieten um 20 % höher als der Bundesdurchschnitt, dort bezahlen die Mieter durchschnittlich 8,44 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete.

 

Durchschnittliche Vergleichsmieten 2019 in deutschen Großstädten

 

Glücklich können sich Bestandsmieter in den neuen Bundesländern schätzen. Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten ist dort immer noch deutlich niedriger als in westdeutschen Städten. Jena, Rostock und Erfurt liegen auf den Indexrangplätzen 100 bis 94 mit einer Durchschnittsmiete von 7,04 bis 6,64 Euro pro Quadratmeter auf dem Niveau des Durchschnitts aller Mietspiegelstädte. Die übrigen Großstädte in Ostdeutschland rangieren überwiegend darunter. So zahlt man zum Beispiel in Potsdam im Schnitt 6,51 Euro pro Quadratmeter. In Schwerin und Dresden liegt die Durchschnittsmiete bei 6,03 bzw. 6,13 Euro für den Quadratmeter.

 

„Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in Berlin, wenn man die Bestandsmieten in anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heranzieht. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 7,32 Euro, in den östlichen 6,55 Euro pro Quadratmeter. Hier zeigt sich, welche finanziellen Vorteile Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber Zuzüglern und allen anderen, die gerade umziehen wollen oder müssen, immer noch haben,“ erklärt der F+B-Chef. Allerdings sind die Bestandsmieten sowohl im Berliner Altbau- als auch im Neubausegment überdurchschnittlich angestiegen, während langjährige Mieter in den Großsiedlungen immer noch relativ preiswert leben.

 

„Deutschlandweit zeigt sich wieder das bekannte Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete. Die Spanne reicht von rd. 6,80 Euro im Altbau bis zu 9,33 Euro pro Quadratmeter im aktuellen Neubau“, kommentiert Dr. Leutner. Allerdings holen die sanierten und umfassend modernisierten Altbauwohnungen - besonders im Osten - überdurchschnittlich auf.

 

 

Der regionale Vergleich zeigt insbesondere in der Region Mitte erneut einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Jahr 2018. „Dem gegenüber steht eine deutliche Abschwächung in der Region Süd. Wie auch schon bei den Angebotsmieten scheint man sich hier einer Grenze zu nähern, die zeigt, dass auch die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht mehr in den Himmel wachsen“, kommentiert Immobilienexperte Leutner. Die Veränderungen in NRW und im Osten entsprechen dem Bundesdurchschnitt. Eine leicht überdurchschnittliche Veränderung weist der Norden mit 1,9 % auf.

 

 

Mietspiegelreform mit Augenmaß

Die Bundespolitik ringt aktuell um eine Reform der Mietspiegelerstellung in zwei Teilschritten. Aktuell möchte die Bundesregierung den Betrachtungszeitraum auszuwertender Mietverträge von vier auf sechs Jahre verlängern. Sie erhofft sich dadurch eine weitere dämpfende Wirkung auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten. „Mietspiegel sind in der Praxis das wichtigste Begründungsinstrument für Mieterhöhungen in Bestandsmietverträgen. Insofern sollte besonders sorgfältig geprüft werden, ob es sich um kosmetische oder lediglich um symbolische Maßnahmen handelt, ohne nennenswerten Effekt“, bemerkt Leutner. Eigene Untersuchungen von F+B haben gezeigt, dass der mietendämpfende Effekt nur in einer Größenordnung zwischen 0,3 und 0,9 % liegen wird. Das deckt sich mit einer anderen Untersuchung aus Stuttgart, die ebenfalls eine Dämpfungswirkung von unter einem Prozent nachgewiesen hat. Wichtig ist es laut F+B, im zweiten Teilschritt die Erstellung und Fortschreibung von Mietspiegeln zu erleichtern und kostengünstiger zu gestalten. Dazu zählen insbesondere Maßnahmen des Datenschutzes, die verpflichtende Teilnahme von Mietern und Vermietern und rechtssichere Vorgaben für die Datenaufbereitung.

 

Für Ihre Bestellung nutzen Sie bitte das digitale Bestellformular für den F+B-Mietspiegelindex 2019.

 

Sollten Sie per Fax bestellen wollen, nutzen Sie bitte den Faxvordruck für die Bestellung.

 

Hinweis: Im Zuge der Digitalisierung unserer Produkte bieten wir die gedruckte Broschüre nicht mehr standardmäßig zum Erwerb an. In ausdrücklichen Sonderfällen sind wir bereit, die Papierversion gegen eine einmalige Zusatzzahlung von 8,00 Euro (inkl. 7 % Mehrwertsteuer) bereitzustellen.

 

Über den F+B-Mietspiegelindex

F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg legt mit dem F+B-Mietspiegelindex eine aktuelle Auswertung amtlicher Daten über das Mietenniveau und die Mietentrends in deutschen Städten und Gemeinden mit über 20.000 Einwohnern vor. Differenziert nach Wohnungsteilmarktgruppen ist es mit den Ergebnissen möglich, das regionale Mietenniveau in allen Städten mit einem Mietspiegel einzuschätzen. So kann eine abgesicherte Beschreibung der Mietentwicklung seit Mitte der 1990er Jahre erfolgen. Vermieter, Investoren, Bauherren und Finanzdienstleister verlassen sich auf die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete als nachhaltigem Indikator zur Bestimmung des Niveaus aktuell gezahlter Mieten.

 

Auf den vorhandenen Mietspiegeln basierend, stellt der F+B-Mietspiegelindex die Mietpreisstruktur jeder Stadt bezogen auf ein einheitliches Wägeschema der Struktur des Wohnungsbestandes dar. Niveauvergleiche zwischen den Wohnungsteilmärkten und zwischen den Kommunen werden auf diese Weise überhaupt erst ermöglicht.