F+B-Wohn-Index Deutschland I-2018

Hamburg, 3. Mai 2018. Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 1. Quartal 2018 im Vergleich zum Vorquartal um 2,6 %, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,5 %. Die Wachstumsdynamik zeigt sich nach Beobachtungen des Analysehauses F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH doch stabiler, als das zum Jahreswechsel 2017/18 noch absehbar gewesen war. „Angesichts weiterhin niedriger Leitzinsen der EZB und anhaltend guter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen in Deutschland ist der Drang ins Wohneigentum unverändert hoch“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

 

Gestützt wird diese Beobachtung durch die Entwicklung bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Hier stiegen die Preise zum Vorquartal 4/2017 um 3,8 %. „Damit stellt das klassische Selbstnutzersegment den Spitzenreiter unter allen Objektarten dar. Es löste damit die mehrere Jahre führenden Eigentumswohnungen ab, die im gleichen Zeitraum nur noch 1,7 % Wachstum verzeichnen konnten“, erklärte der F+B-Chef. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 1/2017 übertrafen Einfamilienhäuser mit 6,0 % und Eigentumswohnungen mit 4,7 % den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 4,5 %. Beide Preissegmente waren damit maßgeblich dafür verantwortlich, dass der Gesamt-Index immer noch derart hohe Steigerungsraten zeigt.

 

Im Gegensatz dazu bewegten sich die Bestandsmieten bundesweit im Vergleich von Q1/2018 zum Vorquartal mit +0,4 % weiterhin nahezu seitwärts – auf identischem Niveau wie im Quartal davor. Der Preisanstieg der Neuvertragsmieten zog mit 1,0 % wieder an, was am Jahreswechsel liegen kann, wo traditionell überdurchschnittlich viele Neumietverträge abgeschlossen werden. Die Preise für einzelne Mehrfamilienhäuser stagnierten im Vergleich zum Vorquartal mit -0,1 %. Nach Beobachtungen von F+B dürfte dies am Verkauf von eher niedrigpreisigen, älteren und schlechter ausgestatteten Objekten außerhalb der Top 7-Standorte liegen, während offenbar immer weniger hochpreisige neuere Mehrfamilienhäuser in Top-Lagen im Angebot sind.

 

Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 1,7 %. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,9 % bzw. 1,3 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor unterhalb des Anstiegs des F+B-Wohn-Index. Damit setzt sich die Entwicklung fort, dass sich im Bundesdurchschnitt sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieten nach wie vor deutlich unterhalb der Steigerungsraten der Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen bewegen. Lediglich bei Mehrfamilienhäusern im Einzelverkauf haben Preissteigerung und Entwicklung der Bestandsmieten zu einem Gleichklang gefunden und zwar auf sehr moderaten Niveau. „Die Schere zwischen Neuvertragsmieten und den Preisen für MFH im Jahresvergleich schließt sich weiter, so dass die vieldiskutierte Blasengefahr nach Ansicht von F+B in diesem Segment eher sinkt“, äußerte sich Leutner.

 

 

Insgesamt sind auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien deutliche Ausweichbewegungen beobachtbar. Mangels Angebot, aber vor allem wegen des sehr hohen Preisniveaus in den Top 7-Standorten, verlagert sich das Kaufgeschehen vermehrt auf B- oder C-Standorte. Professionelle Investoren bevorzugen überwiegend B-Standorte, wenn keine Projektentwicklungen im Core-Segment der Metropolen erworben werden. Ins selbstgenutzte Wohneigentum drängende Privathaushalte mit mittleren Einkommen weichen zunehmend auf die Umlandgemeinden der Metropolen und Ballungsräume aus. Im Ergebnis steigen auch dort – zeitverzögert zu den Metropolen - die Preise und auch die Mieten. „Der vielbeschworene Drang in die Innenstädte für wohneigentumsbildende Familien ist dort immer weniger realisierbar, so dass Ausweichbewegungen nach Suburbia unausweichlich sind – mit allen Folgen für die Infrastrukturerfordernisse dieser Gemeinden. Als Institut, das gerade kleinere und mittelgroße Gemeinden in Ballungsräumen bei der Kapazitätsplanung von Kitas und Grundschulen unterstützt, bemerkt F+B eine verstärkte Nachfrage nach aktualisierten Bevölkerungsprognosen wegen anhaltender Nah- und Binnenwanderungen“, erklärte Geschäftsführer Dr. Leutner.

 

Die Entwicklung im Langfristvergleich

Bei Einfamilienhäusern stieg der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q1/2018 zu Q1/2013, also in den letzten fünf Jahren, um 28,8 %, bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) nur um 6,8 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 41,0 % die MFH deutlich mit 14,3 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre um 34,5 % und in den vergangenen zehn Jahren (im Vergleich jeweils der ersten Quartale) sogar um 63,8 %.

 

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 10,0 % und in den vergangenen zehn Jahren um 20,2 %. Bestandsmieten entwickelten sich naturgemäß etwas moderater um jeweils 5,1 % (Q1/2018 zu Q1/2013) und 8,1 % (Q1/2018 zu Q1/2008). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der ersten Quartale um 24,5 % und binnen zehn Jahren um 39,2 %.

 

Preis- und Mietenentwicklung 2004-I bis 2018-I Einzelindizes der Objektarten

 

Neues regionales Clustering des Wohn-Index

Mit dem Wohn-Index Q1-2018 führt F+B erstmals ein regionales Clustering der Wohnungsmarktentwicklung in insgesamt 26 Regionen bzw. Ballungsräumen ein. So können regionale Entwicklungen von Preisen und Mieten auf einen Blick erfasst und mit der Kernstadt des jeweiligen Verdichtungsraumes ins Verhältnis gesetzt werden. Zusammengefasst werden in der Regel alle angrenzenden kreisfreien Städte und die kreisangehörigen Gemeinden über 25.000 Einwohner, die in den umliegenden Landkreisen der Kernstädte liegen. F+B aggregiert die Wohnungsmarktdaten für folgende Regionen:

 

Karte der einzelnen Regionen

 

 

F+B beabsichtigt, in jeder Quartalsberichterstattung die Preis- und Mietentwicklung in bis zu drei Regionen genauer zu beleuchten. Wir starten mit den Regionen Hannover, Mainz/Wiesbaden und Saarbrücken. Redaktionen können die Tabelle mit allen Regionalwerten herunterladen.

 

Hier folgen die Ausschnitte aus der aggregierten und aufbereiteten Tabelle der Regionen mit den Kernstädten und den dazugehörigen kreisfreien und kreisangehörigen Städten/Gemeinden.

 

Hannover:

Angesichts der Durchschnittswerte der Gesamtregion Hannover mit einem Preis für Eigentumswohnungen von 2.430 €/m² im ersten Quartal 2018 und einem Referenzwert von 2.892 €/m² für die Kernstadt Hannover lässt sich hier sehr schön der Zusammenhang zwischen Kaufpreisen und Zentralität im Umland beobachten. Die nächsthöheren Kaufpreise werden im zentrumsnahen Langenhagen verlangt (2.381 €/m²), das aber bereits schon unterhalb des Regionsdurchschnitts liegt. Es folgen Garbsen, Laatzen und Wedemark. Hinsichtlich der Neuvertragsmieten bietet sich ein ähnliches Bild: Hannover-Stadt übertrifft mit 7,91 €/m² den Regionaldurchschnitt von 7,12 €/m² deutlich. Die für Mieter nächst teureren Standorte sind Langenhagen, Wedemark, Garbsen und Laatzen.

 

Mainz/Wiesbaden:

Die beiden benachbarten Landeshauptstädte sind mittlerweile nur aufgrund ihres Charakters grundverschieden. Wiesbaden besitzt mit einem Quadratmeterpreis von 3.402 € das in nahezu identisches Preisniveau wie Mainz mit 3.401 €/m². Dabei hat Mainz mit einem Plus von 42,8 % in den letzten fünf Jahren die deutlich rasantere Aufholjagd hingelegt. Die hessische Landeshauptstadt verzeichnete im gleichen Zeitraum eine Steigerung von lediglich 36,0 %. Bei den Mieten hat Mainz mit 9,90 €/m² ihre Schwesterstadt mit 9,31 €/m² weiter auf Abstand gehalten.

 

Saarbrücken:

Im Saarland ist das seltene Phänomen zu beobachten, dass eine kleinere Stadt – hier Saarlouis – mit einem Durchschnittspreis von 2.071 €/m² für eine Eigentumswohnung ein etwas höheres Preisniveau besitzt, als die Kernstadt, in diesem Fall Saarbrücken mit 2.021 €/m². Bei den weiteren Gemeinden im Ballungsraum Saarbrücken wird der Preisabstand zu den beiden führenden Standorten ab schnell deutlich größer. Es folgen Homburg (Saar) mit 1.795 €/m² und Neunkirchen mit 1.613 €/m². Bei den Mieten verhält es sich ähnlich. Saarlouis liegt mit 7,31 €/m² an der Spitze, gefolgt von der Stadt Saarbrücken (7,10 €/m²) und Homburg (6,67 €/m²).

 

Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Münster, Landsberg am Lech, Berlin, Norderstedt und Dreieich machten im Jahresvergleich der jeweils ersten Quartale 2018/2017 mit Steigerungsraten von 10,0 %, 9,7 %, 8,2 %, 8,2 % und 7,9 % die größten Preissprünge. Münster verdrängte damit Dachau von dessen Spitzenplatz bei den Preissteigerungen von Eigentumswohnungen und rückte mit einem Durchschnittspreis von 3.470 €/m² auf Position 29 vor.

 

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz sechs (Vorquartal neun) Frankfurt am Main (4.410 €/m²), Hamburg (4.290 €/m²) blieb auf Platz elf. Auf Rang 14 folgte Stuttgart (4.150 €/m²). Düsseldorf verbesserte sich vom 28. auf den 26. Platz (3.530 €/m²) und Köln (3.380 €/m²) rutschte zwei Plätze auf Nr. 37 ab. Wie erwartet, fand Berlin mit einem Durchschnittspreis von 3.320 €/m² Eingang in die Top 50 und erreichte im 1. Quartal 2018 Rang 40. Die Wachstumsraten zwischen Q1/2018 und Q4/2017 bewegten sich zwischen +1,2 % (München) und +2,8 % (Berlin).

 

München belegte unangefochten seinen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.560 €. Mit einem Maximalwert von 14.410 €/m² wird neben Hamburg (11.130 €/m²) ein fünfstelliger Wert erreicht. Aber die hohen Preise bleiben seit einigen Jahren nicht auf die Metropolen selbst beschränkt. Angesichts der großen Nachfrage sind „Überschwappeffekte“ auf die Umlandgemeinden zu beobachten. Die sieben Münchner Umlandgemeinden Unterschleißheim (Platz zwei), Olching (Platz fünf), Freising (Platz sieben), Germering (Platz neun), Dachau (Platz zehn), Fürstenfeldbruck (Platz zwölf) und Erding (Platz 33) bildeten auch im ersten Quartal 2018 die Region der teuersten Städte Deutschlands.

 

Rangliste der Mietentwicklung

Betrachtet man den maximalen Anstieg der Neuvertragsmieten in den 50 teuersten deutschen Städten über 25.000 Einwohner im Jahresvergleich der ersten Quartale 2018-2017, stehen folgende Städte an der Spitze, wobei die ersten vier Rangplätze München und drei seiner Umlandgemeinden einnehmen:

 

• Germering + 18,8 %
• München + 11,7 %
• Olching + 10,4 %
• Unterschleißheim + 10,2 %
• Weinstadt (Ba.-Wü.) + 10,0 %

Gleichzeitig repräsentieren diese fünf Standorte exakt die einzigen Gemeinden, die im Durchschnitt die 10 %-Grenze der Mietpreisbremse erreicht oder überschritten haben.

 

Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 16,30 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen unverändert an der Spitze. Die Spitzenmieten erreichten jetzt 29,10 €/m². München kratzt damit an der 30-Euro für Wohnungsmieten!

 

Die mit der Wiedervermietung einer Wohnung in Stuttgart (Rangplatz fünf und 11,8 €/m²) aufgerufenen Mieten wiesen mit +9,6 % im Jahresvergleich eine enorme Dynamik auf. Frankfurt am Main folgte auf Rang sechs mit 11,50 €/m² und +2,4 %. Hamburg (10,40 €/m², +2,7 %), Düsseldorf (9,80 €/m², +0,8 %) und Köln (9,70 €/m², +0,7 %) folgten auf den Rangplätzen 15, 29 und 31. Außer München und Stuttgart weisen die anderen Top 7-Standorte allesamt Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,9 % im Jahresvergleich lagen. „Damit bleiben alle Top 7-Metropolen - außer München - bei den Neuvertragsmieten unabhängig vom Baualter z. T. deutlich unterhalb der 10 %-Marke der Mietpreisbremse“, machte Leutner aufmerksam.

 

Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch unterhalb anderer Top-Standorte in Deutschland, was durch das nach wie vor unterdurchschnittliche Einkommens- und Kaufkraftniveau in der Hauptstadt erklärlich ist. Mit 9,00 €/m² für die Standardwohnung kletterte Berlin weitere acht Ränge auf Platz 68. Im Jahresvergleich gewann die Mietanstiegsdynamik mit 5,7 % wieder an Fahrt. Im Vergleich des ersten Quartals 2018 mit dem vierten Quartal 2017 mit +3,9 % sind hier wohl die empirischen Ursachen für die Mieterproteste der letzten Wochen gegen steigende Mieten in Berlin zu suchen.

 

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.

 

Grundlage für den F+B-Wohn-Index Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von knapp 30 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und eine plausibilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zu Grunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

 

Zum ersten Quartal 2018 ist der Wohn-Index methodisch auf eine neue und aktualisierte Basis gestellt worden, in dem Annahmen angepasst und räumliche Veränderungen bei Einwohnerzahlen, Marktdynamiken etc. nachvollzogen wurden. Im Zuge dessen sind auch die Zeitreihen rückwirkend nach der neuen Methodik berechnet worden, so dass es zu leichten Abweichungen im Vergleich mit früheren Veröffentlichen kommen kann.

 

• Zum Quartalsbericht 1 2018 aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland als PDF
• Zum Tabelle mit den Regionalwerten als PDF
• Zu den Publikationen mit allen Quartalsberichten aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland
• Zum F+B-Datenshop mit den Kaufprodukten des F+B-Wohn-Index