F+B-Wohn-Index Deutschland II-2016

Zunächst ein Hinweis: Wir haben die Namensgebung beim F+B-Wohn-Index geändert. Ab dem aktuell vorliegenden Quartalsbericht wird der Datenstand namensgebend sein. Deswegen gibt es jetzt einen vermeintlich weiteren F+B-Wohn-Index 2 2016. Es handelt sich tatsächlich um den dritten Quartalsbericht mit dem Datenstand 2. Quartal 2016.

Sowohl im Vergleich der beiden Quartale 2/2016 zu 1/2016, in der Gegenüberstellung mit dem Vorjahresquartal und im 10-Jahresvergleich 2/2016 zu 2/2006 haben sich die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen deutlich oberhalb der Neuvertrags- und vor allem der Bestandsmieten entwickelt. Das dürfte der Debatte um eine Blasenbildung am deutschen Wohnimmobilienmarkt neue Nahrung geben.

So verteuerten sich Eigentumswohnungen in bundesweiten Durchschnitt vom ersten zum zweiten Vierteljahr 2016 um 3,0 %, im Vergleich zum 2. Quartal 2015 um 6,3 % und innerhalb der letzten 10 Jahre um 36,8 %. Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den gleichen Vergleichszeiträumen um jeweils +1,1%, +2,1 % und 17,6 %. Bestandsmieten wuchsen etwas moderater um jeweils +0,1 % (Q2/2016 zu Q1/2016), +1,1 % (Q2/2016 zu Q2/2015) und +6,3 % (Q2/2016 zu Q2/2006). Zum Vergleich: Der seit 2004 fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Vergleich der beiden ersten Quartale 2016 um 1,8 %, im Jahresvergleich der jeweiligen zweiten Quartale 2016 und 2015 um 4,7 % und im 10-Jahresvergleich um 21,8 %.

Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zeigte sich im bundesweiten Durchschnitt eine deutlich schwächere Wachstumsdynamik. Bei Einfamilienhäusern wuchs der F+B-Wohn-Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q2/2016 zu Q1/2016 um 1,9 %, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 0,3 %. Im Jahresvergleich ein ähnliches Bild: + 4,7 % bei den EFH zu +1,5 % bei den MFH. Im 10-Jahresvergleich haben ebenfalls die kleinteiligen EFH mit +19,3 % zu +9,6 % bei den MFH deutlich die Nase vorn. Damit ist die Wachstumsdynamik des gesamten F+B-Wohn-Index auch über einen langen Betrachtungszeitraum fast überwiegend durch Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser getrieben. Dagegen verlaufen die Entwicklung der Bestandsmieten und Preise von Mehrfamilienhäusern nach wie vor deutlich unterdurchschnittlich – auch im Langfristvergleich.

Die Analyse der politisch besonders sensiblen Entwicklung der Neuvertragsmieten hat im Bundesdurchschnitt der letzten Jahre Folgendes gezeigt: Während neu abgeschlossene Mietverträge sich zwischen den jeweils zweiten Quartalen 2016 und 2015 um 2,1 % verteuerten, betrugen die Steigerungsraten von Q2/2015 zu Q2/2014 noch +2,9 %, von Q2/2014 zu Q2/2013 waren es +1,2 % und von Q2/13 zu Q2/12 +1,8 %. Trotz dieser Schwankungen wurde die allgemeine Teuerungsrate stets übertroffen. Aktuell scheinen sich die Steigerungsraten aber abzuschwächen.

Top 50 der Preise und Mieten

Die Rangliste der fünfzig Städte mit den höchsten Mieten und Preisen zeigt: Während im Jahresvergleich Q1/16 zu Q 1/15 sowohl bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen als auch bei den Neuvertragsmieten fast überall noch Steigerungen zu verzeichnen sind, stagnieren im Vergleich der Quartale 1/16 zu 4/15 beide Parameter deutlich häufiger oder fallen bei einer Reihe von Gemeinden sogar.

In München (Rangplatz 1) und in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes werden – wie zu erwarten - die höchsten Eigentumswohnungspreise festgestellt. Durchschnittlich 5.290 € pro Quadratmeter sind mittlerweile in der bayrischen Landeshauptstadt für Eigentumswohnungen zu entrichten. Die begehrten Umlandgemeinden wie Dachau (Rang 3), Fürstenfeldbruck (Rang 9) oder Erding (Rang 14) folgen unmittelbar dahinter. Auch im Vergleich der Quartale 1/16 und 4/15 weiter steigende Preise verzeichnen Rosenheim (Rang 16) mit durchschnittlich 3.160 €/m², Leinfelden-Echterdingen (Rang 27) mit 2.800 €/m² und Kempten (Rang 40) mit 2.660 €/m².

Auf den Plätzen 11 und 13 folgen die Metropolen Hamburg (3.440 €/m²) und Frankfurt (3.320 €/m²), auf Platz 15 erscheint Stuttgart (3.180 €/m²), Düsseldorf (2.800 €/m²) erst auf Platz 28 und Köln (2.660 €/m²) belegt den Rangplatz 41. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin sind qualitätsbereinigt mit durchschnittlich 2.390 €/m² nach wie vor sehr moderat und stagnieren aktuell im städtischen Durchschnitt. Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten gegenüber dem Vorjahr verzeichneten Ettlingen (+12,5 %), Friedberg (+11,7 %) und Ulm (+10,1 %). Berlin liegt mit 6,5 % weiterhin über dem Bundesdurchschnitt (5,0 %). In München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf sind zwischen 1,3 und 5,5 % nur mehr verhaltene Wachstumsraten bei den Preisen für Eigentumswohnungen zu beobachten.

Auch bei den Neuvermietungsmieten ist München mit Marktmieten von 12,70 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen nach wie vor Spitzenreiter. Der Mietenanstieg im letzten Jahr war mit 0,3 % aber sehr moderat. Die Mieten in Frankfurt (10,70 €/m², Rangplatz 3) und Hamburg (10,00 €/m², Rangplatz 10) stiegen im vergangenen Jahr ebenfalls nur geringfügig um 0,9 bis 1,5 %. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart (Rangplatz 8) weisen mit 1,3 % und durchschnittlich 10,00 €/m², in Köln (Rangplatz 22) mit 1,8 % und 9,40 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 28, +2,1 %, 9,30 €/m²) nicht mehr die hohen Wachstumsraten der früheren Jahre auf. Im Metropolenvergleich nach wie vor günstig sind die Mieten (7,70 €/m²) in Berlin. In der Hauptstadt stiegen die Marktmieten im letzten Jahr mit plus 0,9 % deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von 2,0 %.

Näheres zum Ouartalsbericht II-2016 des F+B-Wohn-Index finden Sie unter Publikationen im Beitrag F+B-Wohn-Index II-2016 Dort können Sie den gesamten Quartalsbericht auch als PDF herunterladen.

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht. Grundlage zum F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 25 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.