F+B-Wohn-Index Deutschland III-2018

Hamburg, 29. Oktober 2018. Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im 3. Quartal 2018 im Vergleich zum Vorquartal um 0,9 %, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,5 %. Die Wachstumsdynamik schwächt sich nach Beobachtungen des Analysehauses F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH damit seit Anfang 2018 in der Gesamtschau des deutschen Wohnimmobilienmarktes weiter deutlich ab. Preistreiber sind insbesondere die Eigentumssegmente der Ein- und Zweifamilienhäuser und auch wieder die Eigentumswohnungen. „Meldungen über eine mögliche Zinswende im Euroraum im Laufe des 2. Hj. 2019 und die schrittweise Anhebung des Leitzinses in den USA sowie eine kräftige Nachfrage nach dem Baukindergeld erzeugen einen ungebrochenen Drang ins Wohneigentum zur Selbstnutzung. Ausweichbewegungen in die Verdichtungsräume lassen in Folge auch dort die Preise z. T. erheblich steigen“, erklärte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

 

Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern stiegen die Preise zum Vorquartal 2/2018 um 1,3 % nach 2,6 % im Vergleich von Q2/2018 zu Q1/2018. Die Eigentumswohnungen holten wieder auf und übernahmen mit einem Preisanstieg von 1,5 % zum Vorquartal wieder die langjährige Führungsposition. Im Vergleich zum Vorjahresquartal 3/2017 übertrafen allerdings die Einfamilienhäuser mit 7,8 % den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,5 %, während im Jahresvergleich die Eigentumswohnungen mit 5,2 % erneut leicht darunter lagen.

 

Im Gegensatz dazu bewegten sich die Bestandsmieten bundesweit im Vergleich von Q3/2018 zum Vorquartal mit +0,3 % weiterhin seitwärts. Das könnte als wohnungspolitisch hochwillkommene Marktentwicklung angesehen werden. Auch ein Preisanstieg der Neuvertragsmieten konnte im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vorquartal mit 0,0 % nicht gemessen werden und lag damit unterhalb der Wachstumsrate für Bestandsmieten. Damit egalisierten sich von hoher Preisdynamik gekennzeichnete wachstumsstarke Verdichtungsräume und von Stagnation oder Einwohnerrückgängen betroffene Regionen. „Wir weisen anhand dieses sicherlich überraschenden empirischen Ergebnisses darauf hin, dass nur eine regional differenzierte Betrachtungsweise zu sachgerechten Einschätzungen führt und dann auch Grundlage für wohnungspolitische Maßnahmen sein kann“, sagte Leutner. Die Verallgemeinerung von Mietentwicklungen in den Metropolen und deren Übertragung auf die Situation in der Fläche führt bei ordnungspolitischen Maßnahmen zu unnötigen Verzerrungen der Märkte und zu Fehlanreizen bei Förderprogrammen, so der F+B-Marktforscher.

 

Die aktuell diskutierte Erweiterung des Bestellerprinzips bei Wohnungsmaklern auf Wohnungskäufe wird mit einer erhofften finanziellen Entlastung der Käuferseite begründet. Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip bereits für die Vermittlung von Mietwohnungen. Auch damals wurde neben grundsätzlichen Erwägungen („wer bestellt, der zahlt“) mit erhofften Entlastungen für Mieter argumentiert. Schon 2016 registrierten Marktbeobachter eine Halbierung der durchschnittlichen Courtage und einen um 20 % sinkenden Courtageumsatz der Makler. Hinweise, dass die Maklercourtage voll auf die Miete aufgeschlagen worden ist, gibt es von daher nicht.

 

Beim geplanten Bestellerprinzip für Eigentumsobjekte ist zu beachten, dass die Maklercourtage zwar (inklusive Mehrwertsteuer) in den Bundesländern zwischen 5,95 und 7,14 % beträgt, in 11 der 16 Bundesländer aber zwischen Käufer und Verkäufer bereits heute (meist hälftig) geteilt wird. Für eine 70 m² große Durchschnittswohnung mit einem Preis von 2500,- € je m² müssen in Berlin und Brandenburg immer noch rund 12.000 Euro Maklercourtage bezahlt werden. Dazu Dr. Leutner: „Die volle Einführung des Bestellerprinzips wird aller Voraussicht nach den wettbewerblichen Druck auf die Courtagesätze massiv erhöhen, zumal diese bei einfach zu vermarktenden Objekten an Hochpreisstandorten ihrer Höhe nach mit Kostenargumenten kaum zu rechtfertigen sind und deshalb vielfach als Monopolprämie angesehen werden“.

 

„F+B rechnet deshalb - außer an Standorten mit hohem Nachfrageüberhang - nicht mit einer Vollüberwälzung der Courtage auf die Käufer und damit erhöhte Kontrahierungspreise. Wahrscheinlich ist allerdings - auch aufgrund des wachsenden Konkurrenzdrucks durch Maklerportale - die Zunahme von Festpreisangeboten unabhängig von Preis und Aufwand. Oder es wird zu einem weiteren Rückgang der Maklerprovisionen kommen“, analysierte der Immobilienmarktforscher.

 

Die Preise für einzelne Mehrfamilienhäuser stagnierten im bundesweiten Durchschnitt im Vergleich zum Vorquartal mit 0,5 %. Im Jahresvergleich stiegen die Preise für diese Anlageobjekte um 1,6 %. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,3 % bzw. 1,3 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Gesamt-Index von 5,5 %.

 

 

F+B beobachtet die seit sechs bis zwölf Monaten sichtbaren deutlichen Ausweichbewegungen von Wohneigentumsbildnern - und zeitverzögert nun auch von Mietinteressenten - in die Umlandgemeinden der wirtschaftsstarken Verdichtungsräume. Dazu Dr. Leutner: „Unser Eindruck ist - und das belegen vielfältige Anfragen nach Marktdaten in Klein- und Mittelstädten bei F+B, dass bereits eine steigende Zahl von Bauträgern und Projektentwicklern diesem Trend folgen.“

 

Die Entwicklung im Langfristvergleich

Bei Einfamilienhäusern (EFH) stieg der Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q3/2018 zu Q3/2013, also in den letzten fünf Jahren, um 31,0%, bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) nur um 6,8 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 47,8 % die MFH deutlich mit 14,9 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre im bundesweiten Mittel um 33,5 % und in den vergangenen zehn Jahren (im Vergleich jeweils der dritten Quartale) sogar um 68,5 %.

 

Die Neuvertragsmieten veränderten sich in den letzten fünf Jahren um 10,4 % (mit sich abschwächender Dynamik!) und in den vergangenen zehn Jahren um 21,3 %. Bestandsmieten entwickelten sich naturgemäß etwas moderater um jeweils 5,2 % (Q3/2018 zu Q3/2013) bzw. 8,5 % (Q3/2018 zu Q3/2008). „Damit entwickelten sich die Bestandsmieten ähnlich wie der gemittelte Verbraucherpreisindex der Jahre 2013 bis 2017 in Höhe von 1,0 %“, sagte der F+B-Geschäftsführer. Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der dritten Quartale um 25,2 % und binnen zehn Jahren um 43,1 %. %.

 

 

Regionales Clustering des Wohn-Index

Mit dem Wohn-Index Q1-2018 führte F+B erstmals ein regionales Clustering der Wohnungsmarktentwicklung in insgesamt 26 Regionen bzw. Ballungsräumen ein. So kann die regionale Entwicklung von Preisen und Mieten auf einen Blick erfasst und mit der Kernstadt des jeweiligen Verdichtungsraumes ins Verhältnis gesetzt werden. Zusammengefasst werden in der Regel alle angrenzenden kreisfreien Städte und die kreisangehörigen Gemeinden über 25.000 Einwohner, die in den umliegenden Landkreisen der Kernstädte liegen. Die folgende Karte zeigt die Verteilung der Regionen:

 

 

F+B beleuchtet in jeder Quartalsberichterstattung die Preis- und Mietentwicklung in einzelnen Regionen genauer. Im Wohn-Index 3-2018 präsentieren wir die Regionen Augsburg, Bremen, Dresden und Leipzig.

 

Sie können unter nachfolgendem Link die vollständige Tabelle mit allen 26 Regionalwerten herunterladen: F+B-Wohn-Index Tabellenteil

 

F+B-Wohn-Index - Tabelle ausgewählte Wohnungsmarktregionen
Abgebildet sind jeweils die Preise für Eigentumswohnungen und die Neuvertrags- bzw. Angebotsmieten.

 

 

Region Augsburg

Mit Etablierung der ICE-Strecke nach München rückte die Stadt Augsburg plötzlich auf Pendlerentfernung an München heran. Entsprechend stiegen die Preise (von 2.462 €/m² in Q3/2013 auf 3.559 €/m² in Q3/2018) und Mieten (von 7,88 €/m² in Q3/2013 auf 9,21 €/m² in Q3/2018) in den vergangenen fünf Jahren , sodass man Augsburg - wären da nicht die vielen eigenständigen oberörtlichen Funktionen und die hohe Wirtschaftskraft - fast zum Münchener Umland rechnen müsste. Anders als in anderen Regionen stehen die Umlandgemeinden und -kreise vom Preisniveau her der Kernstadt kaum nach. Selbst in Friedberg (Bayern) muss man im Durchschnitt immer noch 3.372 €/m² für eine Eigentumswohnung und 8,03 €/m² für eine Mietwohnung ausgeben.

 

Region Bremen

Die Stadt Bremen innerhalb des Bundeslandes Freie Hansestadt Bremen spielt da in einer anderen Liga. Gebeutelt durch den Strukturwandel an der Küste, einer hohen Pro-Kopf-Verschuldung und einem hohen Anteil einkommensschwacher Einwohner sowie Transfereinkommensbezieher sind die Wohnungspreise in den letzten fünf Jahren zwar um 35,5 % gestiegen (auf heute 2.426 €/m²), die Mieten dagegen nur um 9,8 %. Die niedersächsischen Umlandgemeinden umfassen bei den Wohnungspreisen eine Range von 1.641 €/m² in Nordenham bis 2.114 €/m² in Stuhr. Die Mieten pendeln zwischen 5,44 €/m² in Nordenham und 6,90 €/m² in Achim. Für Preissensitive gibt es also genügend Ausweichmöglichkeiten im Umland.

 

Region Dresden

Die sächsische Landeshauptstadt gilt mittlerweile als wachstumsstarker und attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort und zählt aus Investorensicht zu den bevorzugten Standorten in den Neuen Bundesländern. Trotzdem bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen mit aktuell 2.125 €/m² (ein Plus von 25 % in fünf Jahren) noch auf einem relativ niedrigen Niveau, ebenso die Mieten, die von 2013 bis heute um   7,0 % auf 6,45 €/m² gestiegen sind – trotz des Verkaufs der kommunalen Wohnungsunternehmen vor 15 Jahren. Radebeul ist das vornehme Städtchen im sächsischen Weinbaugebiet mit dem Staatsweingut Schloss Wackerbarth. Dort werden – absolut ungewöhnlich für eine allerdings untypische Umlandgemeinde – die Dresdner Preisniveaus getoppt. 2.268 €/m² müssen aktuell für eine Eigentumswohnung auf den Tisch gelegt, während Angebotsmieten von 6,86 €/m² aufgerufen werden. Am unteren Ende sind Kaufimmobilien in Riesa bereits für 1.227 €/m² und Mietwohnungen für 4,89 €/m² zu erhalten.

 

Region Leipzig

Vielfach auf einem höheren Preisniveau als ihre sächsische Konkurrentin Dresden gesehen, zeigt sich die empirische Realität doch genau anders herum. In Leipzig kann man aktuell noch für 1.686 €/m² kaufen und 5,41 €/m² mieten. Wer es besonders günstig macht, geht nach Grimma, wo Eigentumswohnungen für 1.199 €/m² und Leihdomizile für 4,61 €/m² zu haben sind. Trotz allem ist insbesondere die Stadt Leipzig als grundsolider und wachsender Standort zu bezeichnen, der deshalb für Investoren hochattraktiv ist. Ob die Berichte über einen zumindest teilweisen Wechsel der Berliner Startup-Szene nach Leipzig der Wahrheit entsprechen oder Teil eines geschickten Stadtmarketings sind, sind vor dem Hintergrund der harten Fakten sicherlich kein zentrales Entscheidungskriterium.

 

Rangliste der Preise von Eigentumswohnungen

Hofheim am Taunus, Kornwestheim, Radolfzell am Bodensee und Norderstedt machten im Jahresvergleich der jeweils dritten Quartale 2018/2017 mit Steigerungsraten von 14,1 %, 11,4 %, 8,9 % und 8,7 % die größten Preissprünge. Das zwischen Stuttgart und Ludwigsburg liegende Kornwestheim errang auch im Vergleich zum Vorquartal 3/2018 mit 11,5 % Preissteigerung innerhalb von drei Monaten den Spitzenplatz unter den Top 50-Standorten. Insgesamt wird bei der Analyse der Top 50-Liste bei den Preisen für Eigentumswohnungen deutlich, dass vor allem die Umlandgemeinden der prosperierenden Metropolen die höchsten Preisdynamiken entfalten.

 

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine weiterhin kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach dem Spitzenreiter München folgte auf Platz acht (im Vorquartal identisch) Frankfurt am Main (mit 4.560 €/m²). Hamburg (4.390 €/m²) verlor eine Position auf Platz elf. Auf Rang 13 folgte Stuttgart (4.280 €/m²). Düsseldorf verharrte auf dem 29. Platz (3.610 €/m²) und Köln (3.460 €/m²) machte drei Rangplätze gut auf Nr. 33. Berlin verlor im 3. Quartal 2018 drei Rangplätze und befand sich mit einem Durchschnittspreis von 3.410 €/ m² auf Platz 39. Die Wachstumsraten zwischen Q3/2018 und Q2/2018 bewegten sich zwischen +0,1 % (Stuttgart) und +2,3 % (München). Die Preise an drei Top-Standorten wuchsen nur noch um wenige Zehntel Prozentpunkte, bei drei weiteren bewegten sich diese zwischen 1,1 und 1,3 %. Das zeigt, dass sich die enormen Preissteigerungsraten der Vergangenheit aktuell nicht mehr fortsetzen.

Rangliste der Mietentwicklung

Bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 16,70 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen unverändert an der Spitze (+4,3 % zum Vorjahresquartal und +3,7 % zum Vorquartal). Die Spitzenmieten erreichten jetzt 29,50 €/m². München kratzt damit an der 30-Euro-Marke für Wohnungsmieten.

 

Die mit der Wiedervermietung einer Wohnung in Stuttgart (Rangplatz vier und 11,80 €/m²) aufgerufenen Mieten wiesen mit +3,5 % im Jahresvergleich noch deutliche Steigerungen über der Inflationsrate auf. Frankfurt am Main stand auf Rang fünf mit 11,70 €/m² und +2,8 %. Hamburg (10,50 €/m², +1,8 %), Köln (9,90 €/m², +1,5 %) und Düsseldorf (9,90 €/m², +1,0 %) folgten auf den Rangplätzen 15, 34 und 35. Damit überschritten nur München und Frankfurt aus den Top 50 den bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwert für die Neuvertragsmieten von 2,3 % im Jahresvergleich. Alle Top 7-Metropolen unterschritten bei den Neuvertragsmieten z. T. deutlich die 10 %-Marke der Mietpreisbremse.

 

Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch leicht unterhalb anderer Top-Standorte in Deutschland. Mit 9,30 €/m² für die Standardwohnung verlor Berlin wieder drei Rangplätze auf nunmehr Platz 56 im dritten Quartal 2018. Im Jahresvergleich verharrte die Mietanstiegsdynamik mit 7,2 % auf hohem Niveau. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2018 entwickelte sich Berlin mit +2,3 % aber nur noch im Gleichklang mit dem bundesdeutschen Durchschnittswert für die Neuvertragsmieten.

 

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermöglicht somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.

 

Grundlage für den F+B-Wohn-Index Deutschland sind bereinigte Angebotsdaten von knapp 30 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und eine plausibilisierende Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zu Grunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.

 

Zum ersten Quartal 2018 wurde der Wohn-Index methodisch auf eine neue und aktualisierte Basis gestellt, in dem Annahmen angepasst und räumliche Veränderungen bei Einwohnerzahlen, Marktdynamiken etc. nachvollzogen wurden. Im Zuge dessen sind auch die Zeitreihen rückwirkend nach der neuen Methodik berechnet worden, sodass es zu leichten Abweichungen im Vergleich mit früheren Veröffentlichen kommen kann.

 

• Zum Quartalsbericht 3 2018 aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland als PDF
• Zur Tabelle mit den Regionalwerten als PDF.
• Zu den Publikationen mit allen Quartalsberichten aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland
• Zum F+B-Datenshop mit den Kaufprodukten des F+B-Wohn-Index