F+B-Wohn-Index Deutschland IV-2016

Hamburg, 26. Januar 2017. Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung stieg im 4. Quartal 2016 im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 %, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,2 %. Damit hat sich die Wachstumsdynamik der letzten 12 Monate nur unmerklich abgeschwächt. Die den Index insgesamt nach oben treibenden wachstumsstarken Städte sind weiterhin von einer starken Nachfrage nach Mietwohnungen und vor allem nach Kaufobjekten geprägt. „Die Lage auf den deutschen Wohnungsmärkten sorgt vor diesem Hintergrund weiterhin für ein großes Interesse deutscher und internationaler Investoren, aber auch für ökonomische Belastungen der Mieter in den prosperierenden Ballungsräumen. Damit ist der Branche eine anhaltend große politische Aufmerksamkeit zu Beginn des Bundestagswahljahres sicher“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

 

Während die Bestandsmieten im Vergleich von Q4/2016 zum Vorquartal nur leicht um 0,3 % anstiegen, wuchsen die Neuvertragsmieten – bei leicht abgeschwächter Dynamik - um 0,4 %. Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen im gleichen Zeitraum um 1,3 % und Einfamilienhäuser gar um 1,6 %. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal 4/2015 übertrafen die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen mit 6,9 % und bei Einfamilienhäuser mit 6,2 % den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 5,2 %. Für Mehrfamilienhäuser musste im Vergleich zum Vorquartal 0,4 % mehr ausgegeben werden, im Jahresvergleich +1,7 %. Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,2 % bzw. 1,1 % im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor deutlich unterhalb des Anstiegs des Wohn-Index. Angesichts eines durchschnittlichen Verbraucherpreisindex in 2016 von +0,5 %, wobei die vom Statistischen Bundesamt gemessenen Kosten für das Wohnen inkl. Betriebskosten mit -0,1 % nahezu stagnierten, wird die im F+B-Wohn-Index gemessene relativ moderate Entwicklung der Nettokaltmieten im Bestand bestätigt.

 

Offenbar ist vor allem das Segment der selbstnutzenden oder eine sichere Kapitalanlage suchenden Käufer von Eigentumswohnungen maßgeblich verantwortlich für die Entwicklung des Gesamt-Index. „Die Preisentwicklung einzelner Zinshäuser, die von Eigentümern oder Maklern auf den Immobilienportalen angeboten werden, entwickeln sich jedenfalls seit längerer Zeit auf dem deutlich niedrigeren Niveau des Anstiegs der Neuvertragsmieten“, so F+B-Chef Leutner. Er ergänzt: „Vom Wohn-Index unabhängig gestalten sich dagegen die Preise von Wohnungspaketen, die von institutionellen Investoren gehandelt werden. Hier ist die Preisbildung aber noch mehr als bei den anderen Nutzungsarten von der Entwicklung des Zinsniveaus, der Aktienmärkte und der Renditeentwicklung alternativer Investments abhängig. Außerdem stimuliert die Knappheit der überhaupt zum Verkauf stehenden Portfolios insbesondere in den Core-Lagen die Preise von Paketverkäufen gegenüber den Einzelobjekten von Mehrfamilienhäusern.“

 

 

Zu den Einzelsegmenten im Langfristvergleich

Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahren um 32,3 % und in den vergangenen zehn Jahren (Vergleich jeweils der 4. Quartale) um 42,5 %. Die Neuvertragsmieten veränderten sich dagegen in den gleichen Vergleichszeiträumen um jeweils 10,4 % bzw. 18,3 %. Bestandsmieten entwickelten sich noch etwas moderater um jeweils 4,7 % (Q4/2016 zu Q4/2011) und 6,8 % (Q4/2016 zu Q5/2006). Zum Vergleich: Der seit 2004 vierteljährlich fortgeschriebene F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten bei Wohnimmobilien (Preise und Mieten) stieg im Fünf-Jahresvergleich der vierten Quartale um 19,5 % und im Zehn-Jahresvergleich um 25,5 %.

 

Bei Ein- und Mehrfamilienhäusern zeigte sich im bundesweiten Durchschnitt eine deutlich schwächere Wachstumsdynamik. Bei Einfamilienhäusern wuchs der F+B-Wohn-Index für diese Nutzungsart im Vergleich von Q4/2016 zu Q4/2011 um 20,2 %, bei den Mehrfamilienhäusern nur um 7,6 %. Im Zehn-Jahresvergleich übertreffen ebenfalls die EFH mit 24,6 % die MFH mit 9,5 %.

 

Die Berater von F+B machen außerdem darauf aufmerksam, dass bei einer Zehn-Jahresbetrachtung die Wachstumsdynamik vor allem der Kaufpreise erst in der zweiten Hälfte des Zeitraums, also zwischen 2012 und 2016, besonders groß geworden ist, nachdem bei der Entwicklung von Preisen und Mieten zwischen 2004 und 2010 eine „Seitwärtsbewegung“ zu beobachten war. Gerade bei Investments abseits der Top 7-Standorte ist für Leutner allerdings eine sorgfältige Prüfung auch der längerfristigen Preis- und Mietentrends erforderlich. Zusätzlich ist zu beachten, dass die Entwicklung innerhalb der Großstädte sehr unterschiedlich verläuft.

 

 

Top-/Flop 50 der Preise von Eigentumswohnungen

Kempten im Allgäu, Unterschleißheim und Freising - letztere im Umland von München – machten im Jahresvergleich der jeweils vierten Quartale 2016/2015 mit Steigerungsraten von 14,0 %, 8,4 % und 8,1 % die größten Preissprünge bei Eigentumswohnungen. Kempten rückte damit im Vergleich zu Q3/2016 um neun Rangplätze und einem Durchschnittspreis von 2.900 €/m² auf Position 32 vor. Unterschleißheim verteidigte mit 4.180 €/m² seinen zweiten Platz nach München und Freising verbesserte sich mit einem Durchschnittspreis von 3.840 €/m² um zwei Plätze auf Rang sechs.

 

München belegte unangefochten seinen ersten Rangplatz mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.740 €. Die sieben Münchner Umlandgemeinden Unterschleißheim (Platz zwei), Germering (Platz vier), Freising (Platz sechs), Olching (Platz sieben), Fürstenfeldbruck (Platz neun), Dachau (Platz zehn), Erding (Platz 15) bildeten auch im vierten Quartal 2016 das „Planetensystem“ der teuersten Städte Deutschlands, die um die „Sonne“ München kreisen.

 

Eine tendenziell preisdynamische Entwicklung zeigte sich in Frankfurt am Main und seinem Umland. Neben der Mainmetropole, die sich binnen eines Vierteljahres vom 13. auf den 12. Rang verbesserte, verteidigte Bad Homburg v. d. Höhe mit einem Plus von 2,6 % den 20. Rangplatz. Oberursel im Taunus verbesserte sich mit +2,6 % vom 25. auf den 22. Platz und Bad Vilbel mit einem Plus von 3,5 % um fünf Plätze auf die 26. Position. „Ob hier die ersten Auswirkungen verstärkter Nachfrage im Zuge des Brexits zu verzeichnen sind, kann bisher nicht belegt werden, bleibt also den nächsten Quartalsberichten vorbehalten“, erklärte der F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner.

 

Die Top 7-Metropolen verzeichneten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage von Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine kontinuierlich wachsende Preisentwicklung mit kaum veränderten Rangplatzierungen. Nach Spitzenreiter München folgten auf Platz elf Hamburg (3.680 €/m²) und auf Rang zwölf Frankfurt am Main (3.580 €/m²), auf Platz 14 stand Stuttgart (3.480 €/m²), Düsseldorf (3.000 €/m²) folgte auf Platz 27 und Köln (2.850 €/m²) belegte den Rangplatz 39. Die Wachstumsraten zwischen Q4 und Q3/2016 bewegten sich zwischen 1,2 (Frankfurt) und 2,7 % (Stuttgart). Die Eigentumswohnungspreise in Berlin waren mit durchschnittlich 2.600 €/m² nach wie vor moderat. Berlin hat sich allerdings innerhalb eines Quartals um weitere zwei Rangplätze auf Platz 72 der Top 500-Städte in Deutschland vorgearbeitet (+7,5 % zum Vorjahresquartal, +1,4 % zum Vorquartal) - allerdings bei verlangsamtem Tempo.

 

Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten verzeichneten Görlitz (+ 2,6 % zum Vorquartal, +25,4 % zum Vorjahresquartal), Stendal in Sachsen-Anhalt (+ 7,1 % zu Q3/2016, +20,4 % zu Q4/2015), Schönebeck an der Elbe (+ 4,3 % zum Vorquartal, +19,2 % zum Vorjahresquartal) und Sundern im Sauerland (+ 7,0 % zu Q3/2016,
+14,8 % zu Q4/2015). Auch Magdeburg weist mit einem Jahresplus von 12,1 % und einem Durchschnittspreis von aktuell 1.220 €/m² einen vielversprechenden Trend auf.

 

Top-/Flop 50 der Neuvertragsmieten

Auch bei den Neuvermietungsmieten stand München mit Marktmieten von durchschnittlich 13,00 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen erneut an der Spitze. Der Mietenanstieg zum Vorjahresquartal hat sich um 0,8 Prozentpunkte auf 1,2 % verlangsamt. Das Mietniveau gegenüber dem Vorquartal 3/2016 blieb mit +0,6 % nahezu konstant. Hier deuten sich Grenzen in der Zahlungsfähigkeit der Münchener Mieter an. Inwieweit die Mietpreisbremse dafür verantwortlich ist, bleibt weitergehenden Analysen vorbehalten, die F+B gerade durchführt.

 

Die Mieten in Frankfurt am Main (10,90 €/m², Rangplatz drei) und Hamburg (10,10 €/m², Rangplatz zehn) stiegen im vergangenen Jahr um 1,4 bzw. 1,2 %. Die Steigerungsraten in Stuttgart (Rangplatz sieben) wiesen mit 2,1 % und 10,30 €/m², in Köln (Rangplatz 23) mit 1,5 % und 9,60 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 26, +1,5 %, 9,50 €/m²) allesamt Werte auf, die unterhalb des bundesdurchschnittlichen F+B-Wohn-Indexwertes für die Neuvertragsmieten von 2,2 % im Jahresvergleich Q4/2016 zu Q4/2015 lagen.

 

Im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen lag das Niveau der Angebotsmieten in Berlin immer noch deutlich unterhalb der anderen Top-Standorte in Deutschland. Mit 8,01 €/m² für die Standardwohnung kletterte die Stadt um fünf Ränge auf Platz 104. In der Hauptstadt verzeichneten die Marktmieten im letzten Jahr mit 2,6 % eine erneut signifikante Aufwärtsbewegung, die sich im Vergleich des vierten mit dem dritten Quartal 2016 mit +0,4 % aber etwas abschwächte. Die höchste Mietsteigerung innerhalb der TOP-50-Standorte binnen eines Jahres verzeichnete mit 6,3 % Oberursel im Taunus, gefolgt von Hattersheim am Main mit +5,3 % und erneut Lörrach mit 5,1 %. Zittau in Sachsen behielt mit einer Durchschnittsmiete von 4,30 €/m² € von allen knapp 500 untersuchten Städte den Titel als der preiswerteste Wohnstandort Deutschlands.

 

• Zum Quartalsbericht 4 2016 aus dem F+B-Wohn-Index Deutschland als PDF
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Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland
Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht. Grundlage zum F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 25 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.