F+B-Wohn-Index mit leicht höherer Zuwachsrate
Im ersten Quartal 2014 nahm der Index um 4 % gegenüber dem Vorjahr auf einen Wert von 108,9 Punkten zu. Im Vergleich zum Vorquartal (4. Quartal 2013) war ein Anstieg um 1,6 % zu verzeichnen. Das Wachstum wird von allen Segmenten getragen, aber die Entwicklung verläuft unterschiedlich: Der Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen in Bestand und Neubau war etwa 4,5-mal so hoch wie der Anstieg der Mieten. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Jahr 2013 mit 5,9 % noch einmal etwas stärker gestiegen als im Vorjahr (2012: 5,1 %). Eigenheime verteuerten sich im vergangenen Jahr um 5 %. Damit haben sich die Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahresergebnis (2 %) mehr als verdoppelt. Die Mietpreissteigerungen folgen diesem Trend nur in geringerem Maß. Bei Neuvermietung müssen heute um 1,6 % höhere Mieten gezahlt werden als Anfang 2013, im Jahr 2012 stiegen sie noch um 2,6 %. Die Bestandsmieten veränderten sich wie bereits ein Jahr zuvor lediglich um 0,8 %.
"Die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern spiegelt die nach wie vor hohe Attraktivität von Sachwertinvestitionen wider. Keinesfalls kann davon auf den Gesamtmarkt geschlossen werden", sagt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B. "Die Fundamentaldaten der Marktentwicklung, anhaltend niedriges Zinsniveau, stabile Einkommenserwartungen und moderat steigende Mieten lassen die Preisentwicklung plausibel erscheinen. Merkmale von Immobilenpreisblasen wie in anderen Ländern zu Beginn dieses Jahrtausends, spekulativ getriebener Anstieg des Neubaus und wachsende Leerstände sind in Deutschland, außer in einzelnen Quartieren der Metropolen, kaum zu beobachten."
Eigentumswohnungspreise zeigen weiterhin Süd-Nord- und Ost-West-Gefälle
Wenig überraschend sind die höchsten Eigentumswohnungspreise seit langem in München (Rangplatz 1) und anders als in anderen Metropolen auch in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes aufzubringen. Preise von 4.580 € pro Quadratmeter sind in der bayrischen Landeshauptstadt für Eigentumswohnungen zu entrichten, immerhin noch 3.000 bis 3.600 €/m² in den begehrten Umlandgemeinden wie Garmisch-Partenkirchen, Fürstenfeldbruck oder Erding. Hohe Preise sind mit durchschnittlich 3.310 €/m² auch in Freiburg im Breisgau (Rang 5) und mit 3.170 €/m² in Konstanz (Rang 6) beobachten.
Erst auf den Plätzen 11 und 14 folgen die Metropolen Hamburg (3.050 €/m²) und Frankfurt (2.840 €/m²), auf Platz 19 erscheint Stuttgart (2.660 €/m²), Düsseldorf (2.520 €/m²) erst auf Platz 25 und Köln (2.370 €/m²) belegt den Rangplatz 39. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin sind mit durchschnittlich 2.000 €/m² nach wie vor sehr moderat. Berlin erreicht damit gerade einmal Platz 110 der Top 500-Städte in Deutschland.
Bei den Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr liegt Berlin allerdings mit 8,3 % hinter Nürnberg (10,1 %) an zweiter Stelle der Metropolen über 500.000 Einwohner. In München, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf und auch in Dresden sind zwischen 7 und 8 % mehr für Eigentumswohnungen zu kalkulieren als vor einem Jahr, gut 6 % teurer sind Stadtwohnungen inzwischen in Köln, Dortmund, Bremen und Hannover.
"Insgesamt zeichnet die Preisrangliste erneut die bekannten Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle nach", so Leutner weiter. "Von den Top-50-Städten liegen etwa zwei Drittel in Bayern und Baden-Württemberg, von den 50 Städten mit den geringsten Preisniveausüber 80 % in Ostdeutschland."
Kaum Bewegung in den Top 10 der Neuvermietungsmieten
Auch bei den Neuvermietungsmieten toppt München mit standardisierten Marktmieten von 12,20 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen alle anderen deutschen Städte. Wenn auch der Mietenanstieg im letzten Jahr mit 2,5 % moderat verlief, so gelten die Mieten in der Stadt trotz der überdurchschnittlichen Einkommen für viele Bevölkerungsgruppen als kaum tragbar.
Die Mieten in Frankfurt (10,20 €/m², Rangplatz 4) sind für eine Standardwohnung immerhin 16 %, in Hamburg und Stuttgart (Rangplatz 9 bzw. 10) sogar um 21 % niedriger als in München. Während die Neuvermietungsmieten in den Großstädten gemäßigt steigen, sind überdurchschnittliche Anstiege in einigen Umlandgemeinden zu beobachten. In der Region um München (2,5 % gegenüber Anfang 2013) zum Beispiel in Fürstenfeldbruck (5,1 %), Unterschleißheim (4,9 %), in Ingolstadt oder Garmisch-Partenkirchen (rund 3 %), in der Umgebung von Stuttgart (3,0 %) u. a. in Leonberg (5,9 %), Sindelfingen (4,7 %) und in Ludwigsburg (4,6 %).
Ganz oben bei den Mieten und beim Mietenanstieg liegen aber auch die Universitätsstädte und Mittelstädte mit hoher Marktanspannung. Bedingt durch die in diesen Städten höhere Fluktuation sind die Mieten etwa in Konstanz und Tübingen mit 9,70 bzw. 9,60 €/m² oder in Freiburg im Breisgau und Heidelberg (9,50 €/m²) ebenfalls höher.
Im Metropolenvergleich nach wie vor günstig sind die Mieten in Berlin. Mit 7,10 €/m² für die Standardwohnung liegt die Stadt mit Rangplatz 139. Hannover und Bremen (6,90 €/m²) verzeichnen unter den Städten mit über 500.000 Einwohnern ein vergleichbar niedriges Mietenniveau. Beim Anstieg der Mieten war in Berlin im vergangenen Jahr mit 3,4 % zusammen mit Nürnberg (3,6 %) allerdings Spitzenreiter dieser Städte. Insbesondere in den Großstädten ist eine ausgesprochen vielfältige Preis- und Mietenstruktur zu beobachten, die Spitzenpreise und Mieten sind hier, wie die von F+B ausgewiesenen Mietpreisspannen zeigen, mehr als dreimal so hoch wie in den Niedrigpreis-Quartieren.
Die niedrigsten Mieten in deutschen Städten ab 25.000 Einwohner zahlt man bei Neuvermietung derzeit mit 4,30 €/m² in Zittau, Gera und Görlitz. Sie liegen bei gut einem Drittel der Mieten in München, woran die große Spannweite der Wohnungsmarktsituation in Deutschland deutlich wird. Mit Neuvermietungsmieten unter 5 €/m² sind darunter auch Pirmasens (4,50 €/m²), Hof (4,60 €/m²), Bremerhaven (4,70 €/m²) oder Chemnitz (4,80 €/m²) und Meißen (4,90 €/m²), also Standorte in West- und Ost-Deutschland.
Download als PDF: Aktuelle Eckdaten des F+B-Wohn-Index Deutschland
Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland
Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht.
Grundlage zum F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 25 Mio. Objekten. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und Überprüfung auf Angebots-Dubletten bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.
Durch eine Datenrevision ergibt sich seit dem zweiten Quartal 2011 eine Veränderung des Indexes für Bestandsmieten. Im bisherigen Modell war von einer relativen Konstanz der Mieten ausgegangen worden. Tatsächlich ist von einem leichten Anstieg von knapp 1 % auszugehen.
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Ulrike Stüdemann
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