F+B-Wohn-Index Deutschland II-2016

Anstieg der Neuvertragsmieten in Deutschland verlangsamt

F+B-Wohn-Index von Mieten und Preisen um 4,0 % gegenüber Vorjahresquartal gestiegen

Die Preis-Rallye auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten geht weiter – wenn offenbar auch nicht mehr in der Dynamik wie noch Anfang 2015. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum Anfang 2015 ist der Wohnindex für Mieten und Preise für Häuser und Wohnungen insgesamt in Deutschland im 1. Quartal 2016 um 4,0 % gestiegen und erreicht einen Indexwert von 116,4 im Vergleich zum Basiswert in 2004. So zeigen die Preise für Einfamilienhäuser im Jahresvergleich mit 4,4 % - ebenso wie die für Eigentumswohnungen mit 5,0 % - (noch) eine relativ große Wachstumsdynamik.

Dagegen haben sich die Neuvertrags- und auch die Bestandsmieten im Bundesdurchschnitt der letzten 12 Monate verhaltener entwickelt. Während z. B. die Nettokaltmieten neuer Mietverträge des zweiten Vierteljahres 2015 im Verhältnis zum gleichen Quartal 2014 noch um 2,9 % wuchsen, wurden im Vergleich der Quartale 1/16 zu 1/15 nur noch 2,0 % gemessen. Die Bestandsmieten veränderten sich in diesen Zeiträumen mit 0,9 % bzw. 1,2 % auf einem noch niedrigeren Niveau. Im Vergleich der Indexentwicklung in der Zeitreihe seit 2004 nehmen mittlerweile die Bestandsmieten mit einem Indexwert von 106,2 in Q1/16 gegenüber dem Spitzenreiter Eigentumswohnungen (Indexwert 125,2) den letzten Platz ein.

Im kurzfristigeren Vergleich jeweils zweier unmittelbar aufeinander folgender Quartale zeigt sich ein differenzierteres Bild. So schwächte sich der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Vergleich von Q 1/16 zu Q 4/15 deutlich auf 0,2 % ab. Im Quartalsvergleich 2/15 zu 1/15, also rund neun Monate vorher, waren es noch 1,8 %. Für Einfamilienhäuser halbierte sich der Preisanstieg in den gleichen Zeiträumen von 1,6 auf 0,8 %. „Bei einem unverändert niedrigen Zinsniveau und einer konstant stabilen Wirtschaftslage können folglich nur Nachfrage­rückgänge die Ursache sein. Ein Rückgang der Nachfrage wiederum kann auf eine Marktsättigung in der Gruppe der selbstnutzenden Eigentümer hindeuten. Anders ausgedrückt: Wer im Eigentum wohnen möchte und es sich irgendwie leisten kann, hat sich mittlerweile seinen Traum erfüllt. Auf der anderen Seite hat das Preisgefüge für Kapitalanleger vielerorts ein Niveau erreicht, das wohnungswirtschaftliche Investments bei der gleichzeitig restriktiver werdenden Mietenregulierung zur Liebhaberei werden lässt“, kommentierte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner die Ergebnisse.

Top 50 der Preise und Mieten

Die Rangliste der fünfzig Städte mit den höchsten Mieten und Preisen zeigt: Während im Jahresvergleich Q1/16 zu Q 1/15 sowohl bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen als auch bei den Neuvertragsmieten fast überall noch Steigerungen zu verzeichnen sind, stagnieren im Vergleich der Quartale 1/16 zu 4/15 beide Parameter deutlich häufiger oder fallen bei einer Reihe von Gemeinden sogar.

In München (Rangplatz 1) und in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes werden – wie zu erwarten - die höchsten Eigentumswohnungspreise festgestellt. Durchschnittlich 5.290 € pro Quadratmeter sind mittlerweile in der bayrischen Landeshauptstadt für Eigentumswohnungen zu entrichten. Die begehrten Umlandgemeinden wie Dachau (Rang 3), Fürstenfeldbruck (Rang 9) oder Erding (Rang 14) folgen unmittelbar dahinter. Auch im Vergleich der Quartale 1/16 und 4/15 weiter steigende Preise verzeichnen Rosenheim (Rang 16) mit durchschnittlich 3.160 €/m², Leinfelden-Echterdingen (Rang 27) mit 2.800 €/m² und Kempten (Rang 40) mit 2.660 €/m².

Auf den Plätzen 11 und 13 folgen die Metropolen Hamburg (3.440 €/m²) und Frankfurt (3.320 €/m²), auf Platz 15 erscheint Stuttgart (3.180 €/m²), Düsseldorf (2.800 €/m²) erst auf Platz 28 und Köln (2.660 €/m²) belegt den Rangplatz 41. Die Eigentumswohnungspreise in Berlin sind qualitätsbereinigt mit durchschnittlich 2.390 €/m² nach wie vor sehr moderat und stagnieren aktuell im städtischen Durchschnitt. Überdurchschnittliche Preissteigerungsraten gegenüber dem Vorjahr verzeichneten Ettlingen (+12,5 %), Friedberg (+11,7 %) und Ulm (+10,1 %). Berlin liegt mit 6,5 % weiterhin über dem Bundesdurchschnitt (5,0 %). In München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf sind zwischen 1,3 und 5,5 % nur mehr verhaltene Wachstumsraten bei den Preisen für Eigentumswohnungen zu beobachten.

Auch bei den Neuvermietungsmieten ist München mit Marktmieten von 12,70 €/m² für zehn Jahre alte, 75 m² große Wohnungen nach wie vor Spitzenreiter. Der Mietenanstieg im letzten Jahr war mit 0,3 % aber sehr moderat. Die Mieten in Frankfurt (10,70 €/m², Rangplatz 3) und Hamburg (10,00 €/m², Rangplatz 10) stiegen im vergangenen Jahr ebenfalls nur geringfügig um 0,9 bis 1,5 %. Die Mietpreissteigerungen in Stuttgart (Rangplatz 8) weisen mit 1,3 % und durchschnittlich 10,00 €/m², in Köln (Rangplatz 22) mit 1,8 % und 9,40 €/m² und Düsseldorf (Rangplatz 28, +2,1 %, 9,30 €/m²) nicht mehr die hohen Wachstumsraten der früheren Jahre auf. Im Metropolenvergleich nach wie vor günstig sind die Mieten (7,70 €/m²) in Berlin. In der Hauptstadt stiegen die Marktmieten im letzten Jahr mit plus 0,9 % deutlich unterhalb des Bundesdurchschnitts von 2,0 %.

Datengrundlage und Methodik des F+B-Wohn-Index Deutschland

Der F+B-Wohn-Index Deutschland kombiniert deutschlandweit die Miet- und Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern. Der Index ermittelt somit quartalsweise eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland, die bis auf die Postleitzahl und Straßenabschnittsebene reicht. Grundlage zum F+B-Wohn-Index Deutschland sind Angebotsdaten von rund 25 Mio. Objekten, der größten Preis- und Marktdatenbank in Deutschland. Die Preisdaten werden korrigiert um empirische Transaktionsabschläge und durch Georeferenzierung und Überprüfung auf Angebots-Dubletten und Fortläufer bereinigt. Die Schätzung der regionalen Zeitreihen für die zugrunde liegenden Objektarten erfolgt mittels der hedonischen Regression, einem komplexen Verfahren der Ökonometrie und Statistik. Die Aggregation zu den Bundesindizes richtet sich nach dem Wohnungsbestand.