Wäre der Berliner Mietdeckel vermeidbar gewesen?


Berlin und Hamburg - Der Vergleich der Wohnungspolitik der beiden größten Städte drängt sich auf. Wie hat sich der Wohnungsmarkt in den beiden Städten in den letzten Jahren entwickelt? Was machte Hamburg in den vergangenen Jahren anders als Berlin? Für den ZIA suchte F+B in einer Studie im Mai 2021 im Wege einer vergleichenden Analyse nach Antworten.

 

Der Berliner Mietendeckel, dies lässt sich nicht absprechen, hat aus Mietersicht zunächst eine unmittelbare Entlastungswirkung entfaltet. Wenn eine angebotene Wohnung zur regulierten bzw. gedeckelten Miete angemietet werden konnte, lag diese deutlich unter dem Angebotsmieten- und dem aktuellen Mietspiegelniveau. Allerdings war die Ersparnis dann wieder dahin, wenn Vermieter - mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Rücken - die Differenz zwischen der gedeckelten Miete und der Marktmiete rückwirkend geltend gemacht haben.

 

Ansonsten waren während der relativ kurzen Geltungsdauer des Mietendeckels bereits einige der nach mikroökonomischer Theorie zu erwartenden Folgen zu beobachten. Unter anderem nahm das öffentlich sichtbare Angebot ab. Mieterseits von diesen Wirkungen besonders betroffen waren jene, die eine neue Wohnung suchten oder umziehen mussten.

 

Nach mikroökonomischer Theorie wäre zudem eine Verlagerung des Wohnungsangebots von Mietwohnungen hin zu Eigentumswohnungen zu erwarten gewesen. Vermieterseits wurde für die Zeit der Geltung des Mietendeckels die Wirtschaftsplanung einige Immobilien über den Haufen geworfen.

 

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts müssen die Stadt Berlin, die Mieter und Vermieter mit den noch nachwirkenden Rechtsunsicherheiten umgehen. Bei Nachforderungen von Vermietern ist zur Stützung bedürftiger Mieter das Land Berlin eingesprungen. Teile der Vermieterschaft haben aber auch von Nachforderungen Abstand genommen. Es wird sich nun zeigen müssen, wie die sonstige Preisregulierung aus Mietenspiegel und Mietpreisbremse wieder greift. Insgesamt kann aus der Studie abgeleitet werden, dass die sowohl angebotsseitig als auch nachfrageorientierte Wohnungspolitik der Stadt Hamburg auch ohne einen so starken Eingriff wie dem Mietendeckel seit 2010 eine stetigere Wohnungsmarktentwicklung hingelegt hat.

 

 

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