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PRESSEMITTEILUNG
FUB IGES-Mietspiegelindex 2024: Vergleichsmieten steigen um 3,2 Prozent
Hamburg, 04. Juni 2025. In Deutschland steigt nach den Angebotsmieten auch das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten, die in den Mietspiegeln dokumentiert werden, weiter an. So haben sich 2024 die für viele Millionen Bestandsmietverhältnisse so wichtigen Vergleichsmieten um 3,2 % erhöht. Dies dokumentiert der FUB IGES-Mietspiegelindex, der sämtliche in Deutschland erschienenen Mietspiegel für Städte ab 20.000 Einwohnern auswertet. Insgesamt zeigt der Vergleich der Mietenniveaus ausgewählter Städte in Deutschland weiterhin eine Sonderstellung des Münchner Großraums, obwohl Stuttgart mit Umland inzwischen ein ähnlich hohes Mietniveau erreicht. Die ersten zehn Rangplätze verteilen sich hauptsächlich auf diese beiden süddeutschen Regionen:
Top-30 Städte mit dem höchsten Niveau ortsüblicher Vergleichsmieten 2024
Stuttgart bleibt vor München
„Die teuerste Großstadt für Mieter bleibt einmal mehr Stuttgart. Mieterinnen und Mieter zahlen in der Schwabenmetropole durchschnittlich 12,28 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen und liegen damit um 52 % über den 8,06 Euro pro Quadratmeter, die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Durchschnitt gezahlt werden“, erläutert FUB IGES-Geschäftsführer Oliver Strege. München liegt auf dem sechsten Rangplatz mit einem Indexwert von 144. Dort zahlen Mieter durchschnittlich 11,64 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete.
Die teuerste Kommune Deutschlands ist erneut Münchens „kleiner Nachbar“ Karlsfeld im Landkreis Dachau mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 12,79 Euro pro Quadratmeter. Ebenfalls im Münchner Umland liegen die Städte Germering (Rang 2) und Dach-au (Rang 5) mit 12,52 bzw. 11,76 Euro pro Quadratmeter. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt mit einem Indexwert von 148 dazwischen auf dem vierten Rangplatz.
„Hier zeigt sich, dass das Umland von Metropolen nicht mehr automatisch preisgünstige Wohnalternativen bietet. Das sehr hohe Mietniveau in stark nachgefragten Innenstadtlagen hat in den vergangenen Jahren zu anhaltenden Ausweichbewegungen in die Speckgürtel geführt. Das stark angestiegene Preisniveau von Mietangeboten, insbesondere im Neubau, wirkt sich auch auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten in den Umland-kommunen aus“, erklärt Strege.
Frankfurt/Main folgt auf Rang 12, mit 10,60 Euro je Quadratmeter wird dort der Bundes-durchschnitt um 32 % übertroffen. Hamburg (Rang 18) liegt mit 9,96 Euro um 24 % darüber. In Düsseldorf (28. Platz) liegen die Mieten um 20 % höher als der Bundesdurchschnitt, dort bezahlen die Mieter durchschnittlich 9,63 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete. Vergleichsweise günstig wohnen Mieter in der Metropole Köln, die mit durchschnittlich 9,05 Euro pro Quadratmeter den 55. Rangplatz erreicht.
Bestandsmieterinnen und -mieter in den ostdeutschen Bundesländern müssen weniger für ihre Miete aufwenden. Das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmieten ist dort deutlich niedriger als in westdeutschen Städten. In Jena und Potsdam liegen die Durchschnittsmieten mit 7,87 bzw. 7,81 Euro pro Quadratmeter leicht unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Die übrigen Großstädte in Ostdeutschland rangieren darunter. So zahlt man zum Beispiel in Erfurt im Schnitt 7,27 Euro pro Quadratmeter. In Dresden und Schwerin liegen die Durchschnittsmieten bei 7,18 bzw. 7,02 Euro für den Quadratmeter.
„Vergleichsweise günstig ist das Wohnen in Berlin, wenn man die Bestandsmieten in anderen Metropolregionen als Vergleichsmaßstab heranzieht. Hier kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 7,56 Euro pro Quadratmeter. Es zeigen sich deutliche finanzielle Vorteile der Mieter mit alten Mietverträgen gegenüber neu Zugezogenen und allen anderen, die gerade umziehen wollen oder müssen.“, so der FUB IGES-Geschäftsführer. Allerdings sind die Bestandsmieten sowohl im Berliner Altbau- als auch im Neubausegment überdurchschnittlich stark angestiegen, während langjährige Mieter in Großsiedlungen immer noch relativ preiswert leben.
Deutschlandweit zeigt sich ein bekanntes Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete. Die Spanne reicht von rd. 7,67 Euro im Altbau bis zu 10,17 Euro pro Quadrat-meter in Beständen mit Baujahren bis 2020. Allerdings holen sanierte und umfassend modernisierte Altbauwohnungen – besonders im Osten – überdurchschnittlich auf.
Der regionale Vergleich zeigt insbesondere in der Region Süd deutliche Mietenanstiege. Dem gegenüber steht eine weniger dynamische Entwicklung in den Regionen Nord, Mitte und NRW. Hier entwickelte sich das Mietniveau entlang des deutschen Durchschnitts. Ein-zig die Region Ost bleibt hinter der Entwicklung der anderen Regionen zurück. Hier wird die Analyse jedoch durch eine Besonderheit beeinflusst: Begründet durch das Mietspiegelreformgesetz und die Verpflichtung zur Mietspiegelerstellung für Städte ab 50.000 Einwohner sind insbesondere in dieser Region sieben Städte mit vergleichsweise niedrigen Mieten neu in die Analysen zum FUB IGES-Mietspiegelindex eingeflossen. Ein Vergleich mit vorausgegangenen Analysen ist daher nur sehr eingeschränkt möglich.
Der FUB IGES-Mietspiegelindex 2024 ist die einzige Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland ihrer Art. Die FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH aus Hamburg erstellt ihn seit 1996 regelmäßig. Die Daten spiegeln das Niveau und die Entwicklung der Mieten bestehender Mietverhältnisse wider, also der Wohnkosten, die Deutschlands Mieterinnen und Mieter im Durchschnitt derzeit zahlen müssen. Analysiert werden die Nettokaltmieten von typischen Normalwohnungen mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, mittlerer Ausstattung und Lage in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern sowie veröffentlichte Mietspiegel. Für den FUB IGES-Mietspiegelindex 2024 wurden die im Jahr 2024 gezahlten Mieten für insgesamt 408 Städte und Gemeinden ausgewertet.
Gemessen wird ebenfalls regelmäßig, wie verbreitet in Deutschlands Städten mittlerweile Mietspiegel sind. Nach Recherchen der FUB IGES bestehen deutschlandweit gegenwärtig in insgesamt 1.035 Kommunen Mietspiegel, darunter 408 Mietspiegel in Kommunen ab 20.000 Einwohnern, die die Basis des FUB IGES-Mietspiegelindex bilden. Ab einer Gemeindegröße von 20.000 Einwohnern (716 Orte) sind es insgesamt 57 %, die über einen Mietspiegel verfügen (Datenstand Dezember 2024).
Grundsätzlich gilt: je größer die Städte, desto größer die Quote der Mietspiegel. Der Verbreitungsgrad von Mietspiegeln hat sich mit dem Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung ab dem 01.07.2022 nochmals deutlich erhöht. Aktuell sind alle Kommunen mit mindestens 50.000 Einwohnern gesetzlich verpflichtet einen Mietspiegel zu erstellen. So verfügen mittlerweile 96 % aller deutschen Städte mit Einwohnerzahlen zwischen 50.000 und 100.000 und 100 % aller Großstädte (ab 100.000 Einwohnern) über einen Mietspiegel.
Über den FUB IGES-Mietspiegelindex
FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, Hamburg legt mit dem FUB IGES-Mietspiegelindex zum 21. Mal eine aktuelle Auswertung amtlicher Daten über das Mietenniveau und die Mietentrends in deutschen Städten und Gemeinden mit über 20.000 Einwohnern vor. Differenziert nach Wohnungsteilmarktgruppen ist es mit den Ergebnissen möglich, das regionale Mietenniveau in allen Städten mit einem Mietspiegel einzuschätzen. So kann eine abgesicherte Beschreibung der Mietentwicklung seit Mitte der 1990er Jahre erfolgen. Vermieter, Investoren, Bauherren und Finanzdienstleister verlassen sich auf die so ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete als nachhaltigem Indikator zur Bestimmung des Niveaus aktuell gezahlter Mieten.
Auf den vorhandenen Mietspiegeln basierend, stellt der FUB IGES-Mietspiegelindex die Mietpreisstruktur jeder Stadt bezogen auf ein einheitliches Wägeschema der Struktur des Wohnungsbestandes dar. Niveauvergleiche zwischen den Wohnungsteilmärkten und zwischen den Kommunen werden auf diese Weise überhaupt erst ermöglicht.
Über FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH
Die FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH ist ein unabhängiges Forschungs- und Beratungsunternehmen für Wohnungs- und Immobilienwesen sowie Umweltplanung. Über 30 Jahre Erfahrung in Verbindung mit aussagekräftigen Immobilienmarktdaten machen uns zum verlässlichen Partner für öffentliche und privatwirtschaftliche Auftraggeber. Die FUB IGES berät Unternehmen, Verbände und staatliche Institutionen in Fragen der Wohnungs- und Immobilienmarktentwicklung, bei sozial- und umweltbezogenen Vorhaben der Stadtentwicklung und führt Untersuchungen zur regionalen Struktur- und Umweltforschung durch.
FUB IGES unterstützt Städte und Gemeinden bei der Erstellung von Mietspiegeln, bei der Wohnlagenbewertung und bei der Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Rahmen des SGB II und XII.
FUB IGES verfügt über langjährige Erfahrungen in der gutachterlichen Beratung von Bund, Ländern und Kommunen auf dem Gebiet der regionalen Wohnungs- und Immobilienmarktanalyse, der Fortentwicklung wohnungspolitischer Konzepte sowie der Moderation und Evaluation von Vorhaben der Wohnungs- und Sozialpolitik. Umfangreiche Erfahrungen wurden bei der Erarbeitung von Standort- und Immobilienmarktstudien, bei Mietpreisanalysen, Zielmietenkonzepten für Wohnungsunternehmen und bei der Portfolioanalyse von Immobilienbeständen gewonnen.
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FUB Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH
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